Profesjonalni doradcy finansowi

Z Katarzyną Michalską i Filipem Kiżukiem, doradcami inwestycyjnymi rozmawia Michał Kaczmarek.

• To najlepszy czas na wzięcie kredytu hipotecznego. Przyszłość kredytowania jest bardzo niepewna i nie wiemy, czy za kilka miesięcy będziemy posiadać zdolność kredytowa
• W niektórych bankach wysokość wkładu własnego przy kredytach hipotecznych wzrosła z 10% do nawet 30%
• Kto ma największą szansę na bezproblemowe uzyskanie kredytu hipotecznego, a kto musi być gotowy na bardziej skrupulatną kontrolę?
• Doradcy inwestycyjni zwracają uwagę, że kredyt hipoteczny to wielka odpowiedzialność – należy przewidywać naszą sytuację na kilka lat do przodu. Kupując mieszkanie warto przeanalizować jego lokalizację, wartość rynkową czy naszą zdolność do spłaty kredytu

Dzisiaj będziemy rozmawiali na temat sytuacji osób, które planują w najbliższym czasie brać kredyty hipoteczne. Wiemy, ze koronawirus mocno zmienił również sytuacje w bankowości. Jak wygląda sytuacja osób, które jeszcze kilka miesięcy temu mogły spokojnie planować wzięcie kredytu? Co się zmieniło? Teraz będzie łatwiej, czy może trudniej?

Katarzyna Michalska: Myślę, że nie warto odkładać marzeń i planów na później. Jeżeli myśleliśmy o kredycie w ubiegłym roku i tych planów nie udało się zrealizować, to obecna sytuacja powinna dać nam do myślenia i zmobilizować nas do działania. Każdy chce mieszkać w dobrych warunkach, zdecydowanie warto działać. W bankowości sporo się zmieniło i nie wiemy czy za kilka miesięcy obostrzenia nie będą jeszcze większe. Warto podjąć decyzje o kredycie możliwe szybko.

Filip Kiżuk: Jest obecnie trochę trudniej uzyskać kredyt. Banki oczekują związania ze sobą klienta i proponują mu wiele produktów. Zmiany jednak nie są tak wielkie byśmy mogli mówić o jakimś zatrzymaniu na rynku, kredyty są udzielane. Proces jest dłuższy, ale możliwy do realizacji.

Co w takim razie koronawirus zmienił w procedurach dotyczących uzyskania kredytu hipotecznego? Z Państwa punktu widzenia chcą uzyskać kredyt powinniśmy iść prosto do banku czy może lepiej skonsultować swoje plany z doradcami?

F.K: Mamy bardzo wiele ofert bankowych, jest wiele propozycji i one różnią się od siebie marżą, prowizją bankową czy produktami, które musimy otrzymać od banku. Najważniejsze jest żeby to wszystko sobie dokładnie policzyć. Serdecznie zachęcamy żeby przed podjęciem decyzji na całe życie jaką jest wzięcie kredytu skonsultować się z niezależnym ekspertem, który jest w stanie zweryfikować czy wspaniała i mocno zachwalana oferta banku jest rzeczywiście taka dobra.

K.M: Zmieniło się bardzo wiele. Jeszcze w styczniu mogliśmy liczyć na kredyt z 10% wkładem własnym. W tej chwili w niektórych bankach ta wysokość wzrosła do 30%. Gotówka, którą posiadaliśmy może być niewystarczająca. Zmieniły się także marże niektórych banków, co również może przekładać się na to czy w danym banku otrzymamy ofertę, która będzie na poziomie naszych oczekiwań i możliwości.

Różnica o której mówi Pani Katarzyna jest znacząca. 10%, a 30% to realnie kilkadziesiąt tysięcy złotych, które trzeba posiadać w gotówce…

K.M: Rozwiązań jest kilka. Najprostszym jest oczywiście pożyczenie pieniędzy od najbliższy rodziny. To pożyczka, która jest nieoprocentowana więc najprostsza i najłatwiejsza. Nasi klienci często podejmują się negocjacji np. z bankami. Jeżeli zmniejszymy kwotę sprzedaży kredytu, spieniężymy coś z naszego majątku to mamy szansę na spełnienie wymagań bankowych.

F.M: Ważny jest wybór banku. W jednym bowiem możemy nie mieć zdolności kredytowej, a w drugim już tak. Różnica kilku procent może zdecydować o pozytywnej lub negatywnej decyzji kredytowej. Współpraca z niezależnymi specjalistami to oszczędność czasu, bo my zobowiązujemy się do analizy sytuacji rynkowej, przedstawiając klientowi całe spektrum ofert rynkowych.

Jak przygotować się do wzięcia kredytu hipotecznego?

F.K: To o tyle trudne, że bank sprawdza naszą historię kredytową w dłuższej perspektywie – to kwestia od kwartału przez nawet rok. Jeżeli nasze wynagrodzenie jest stabilne, pracujemy w renomowanej firmie, nie ma żadnych opóźnień w wypłatach, a nasz zawód jest w „grupie preferowanej” to nie powinno być problemu z uzyskaniem kredytu.

K.M: Jeżeli branża w której pracujemy jest niedotknięta skutkami epidemii to również jest większa szansa na uzyskanie kredytu bez problemu. Banki proponują także produkty kredytowe takie jak np. „ubezpieczenie od utraty pracy”. To dobra forma, bo jeżeli klient zdecyduje się na takie ubezpieczenie to jest szansa na to by nie płacić prowizji bankowych.

Mnogość przepisów może spowodować, że się pogubimy. Bank chce nas przekonać do swojej oferty.

F.K: Często kredyt hipoteczny to dla klienta wielkie przeżycie. Teraz jest dobry moment żeby wnioskować o kredyty, bo banki po uderzeniu koronawirusa otwierają się na klientów i myślę, że zaoferują nam więcej i na lepszych warunkach niż kiedyś. To kwestia komfortu obsługi czy na przykład bezpieczeństwa całej transakcji.

Mówiliśmy o „klientach preferowanych”, a co z tymi… niepreferowanymi? Takich konsumentów pewnie również nie brakuje? Czy oni mają szansę na kredyt hipoteczny?

F.K: Singiel też może być w grupie kredytowanej. Wtedy obserwowane są inne parametry np. zarobki, wiek, perspektywy zawodowe. Tutaj nie ma blokady, ale jest większa wnikliwość w sprawdzaniu możliwości wzięcia kredytu w konkretnym banku.

K.M: Jeżeli klient ma dobrą historię kredytową, a jednocześnie stałe zatrudnienie, brak zobowiązań czy długów, to jak najbardziej taka osoba również może starać się o kredyt hipoteczny z powodzeniem. Może jednak być tak, że na przykład procedury będą trwały trochę dłużej, może trzeba będzie zebrać więcej dokumentów. Takie sytuacje są możliwe, ale pod żadnym pozorem nie należy się zniechęcać.

Jak w praktyce wygląda konsultacja dotycząca kredytu hipotecznego? Czy to wielkie „rozrysowywanie” – zaczynając od przychodów i rozchodów, po rozmaite perspektywy długoterminowe?

K.M: Rozmawiamy. Klient mówi o swoich zarobkach, o gotówce którą posiada, zajmujemy się poszukiwaniem nieruchomości, wyliczamy zdolność kredytową i opisujemy wszystkie czynniki i prowizje, które są niezbędne do przygotowania by klient wiedział na jakie wydatki musi być gotowy. Rozmawiamy o ofertach poszczególnych banków. Kolejnym krokiem jest umowa przedwstępna ze sprzedającym. To dokument na mocy którego banki przyjmują nasze wnioski.

F.K: Kolejnym etapem jest wniosek do banku. Pomagamy w skompletowaniu dokumentów. Możemy tak naprawdę w kilka tygodni przeprowadzić proces kredytowy, bo obecnie banki działają bardzo szybko ze względu na czas po pandemii koronawirusa. Jeżeli nasi klienci są gotowi, to możemy w kilka tygodni kompleksowo i z pozytywnym efektem zamknąć sytuacje związaną z uzyskaniem wszelkich pozwoleń kredytowych.

Z jakimi pomysłami często przychodzą do Państwa klienci? Wyobrażam sobie sytuacje, że klient może chcieć kupić wielki dom albo luksusowy apartament, kiedy jego możliwości finansowe nie zwiastują by był w stanie spłacić takie zobowiązanie. Z drugiej strony znamy wypowiedzi ludzi, którzy twierdzą, że skoro bank im chce dać pieniądze, to znaczy, że ich stać…

K.M: To prawda. Zdarza nam się sugerować klientom by zmienili przedmiot swojego zainteresowania. Mówimy o lokalizacji, ale i o kosztach związanych z inwestycją. Zdarzało nam się dawać rekomendacje by nie kupować danej nieruchomości, posiłkujemy się także wiedzą specjalistów z branży budowlanej. Nie jest sztuką kupić nieruchomość, która będzie wyglądała ogromnych nakładów finansowych.

F.K: Klienci mają prawo nie znać się na sprawach związanych z rynkiem nieruchomości. Czasem słyszymy opinię: najważniejsza jest lokalizacja, chcę mieszkać na tej ulicy! Po analizie okazuje się jednak, że mieszkanie, które klient „upatrzył sobie” jest zbyt drogie jak na standard czy nakłady, których jeszcze wymaga. Przy zakupach nieruchomości na kredyt nie można patrzeć na sytuację „tu i teraz”, a kilka lat do przodu. Przepłacając za nieruchomość płacimy podwójnie, spłacamy przecież kredyt, ale i spłacimy nierówność w wartości jeżeli będziemy chcieli mieszkanie sprzedać. Stąd tak ważne jest by kupować nieruchomości po konsultacjach ze specjalistami.

Szanowni Państwo – ostatnia porada. Był taki czas, że rynek flipperów rozrastał się w tempie bardzo dynamicznym. Czy teraz jest dobry czas by zaciągać zadłużenia na poczet zakupów mieszkań na wynajem lub na sprzedaż po remoncie?

K.M: Był taki czas i niektórzy flipperzy bardzo żałują niektórych inwestycji. Zdarza się, że sprzedają obecnie swoje nieruchomości po cenach niższych niż wynosiła ich cena zakupu. Nastąpiła zmiana w bankowości i osoba, która ma 304 kredyty hipoteczne może mieć problem z uzyskaniem kolejnego kredytu. Banki wychodzą naprzeciw naszemu ryzyku i jeżeli nasz osobisty portfel jest obciążony to jest prawdopodobieństwo, że nie dostaniemy kolejnego kredytu.

F.K: Ocena ryzyka jest bardzo ważna. Jeżeli klienci mają już hipoteki to pomagamy im w znalezieniu finansowania, które będzie efektywne, ale nie ryzykowne. Przygotowanie odpowiedniego finansowania jest tutaj podstawą działalności. Dobieramy narzędzia zaspokajające oczekiwania klientów. Zapraszamy do rozmowy wszystkich zainteresowanych.

Bardzo dziękuję za rozmowę.

WYWIAD: https://www.youtube.com/watch?v=5EIJqqkPlk0&t=32s